Entendendo a densidade residencial: por que ela é tão confusa?

A densidade residencial é um conceito fundamental no planejamento urbano. Ela se refere ao número de pessoas que vivem em uma área específica e é significativa porque nos ajuda a compreender o quão concentrada é a população em determinada região. No entanto, também é um tema bastante controverso. Para algumas pessoas, o aumento da densidade desperta temores em relação a edifícios grandes, comportamentos desordenados e problemas de estacionamento. Para outros, está associada a bairros caminháveis, mais opções de moradia e melhor infraestrutura. Isso aponta para o fato de que existe uma falta de clareza em torno da questão da densidade residencial, o que ela realmente significa e como é medida.

Vamos tentar esclarecer um pouco essa questão.

Como mencionado, de maneira mais simples, densidade refere-se ao número de pessoas que vivem em uma área específica. Geralmente, é medida em termos de habitantes por km², habitantes por m², habitantes por hectare, unidades habitacionais por hectare ou unidades habitacionais por acre. Embora algumas sejam mais usadas, todas são úteis à sua maneira, proporcionando diferentes informações sobre a área em consideração. Vale destacar, contudo, que não existe uma definição “padrão” de densidade. Cada disciplina desenvolve seu próprio método para abordar o tema, o que é um dos principais motivos para ele ser tão complicado.

Aqui estão alguns outros pontos comuns de confusão sobre densidade:

Não há um padrão para “alta”, “média” e “baixa” densidade

Falar em densidade “baixa”, “média” e “alta” é comum nos círculos de planejamento urbano, mas não há consenso sobre o que isso significa na prática. Um bairro de “alta densidade” em Toronto pode ser considerado de “baixa densidade” em Hong Kong.

Leia mais: O que é densidade e quais são suas vantagens e desvantagens?

Associar densidade a tipos específicos de edificações

Frequentemente se presume, por exemplo, que casas isoladas têm menor densidade do que habitações agrupadas ou que alta densidade residencial é sinônimo de edifícios em altura. Isso nem sempre é verdade. Uma torre com grandes unidades residenciais localizada em um terreno como um parque pode ter uma densidade menor do que um conjunto de casas isoladas em lotes pequenos.

Relacionar densidade às características sociais e econômicas dos residentes

Com muita frequência, as “altas densidades” são erroneamente associadas a bairros com altos índices de criminalidade, locatários e famílias de baixa renda. Essa percepção equivocada leva à subestimação das densidades residenciais em áreas mais abastadas, com um número maior de proprietários. Simplificando: densidade e condições socioeconômicas são questões distintas, mas que podem se relacionar dependendo do contexto e da forma arquitetônica que determinada densidade assume.

Densidade X Coabitação

Preocupações que associam muitas pessoas vivendo juntas — coabitação — ao aumento de densidade são comuns. No entanto, esses dois termos não estão relacionados. Coabitação refere-se ao número de pessoas por cômodo, por metro quadrado ou por quarto. Muitas pessoas vivem em áreas de altíssima densidade com apartamentos espaçosos e sem coabitação. Da mesma forma, uma casa de campo isolada pode ter coabitação caso haja muitas pessoas por cômodo.

O tamanho da família afeta a densidade populacional

Um exemplo: um terreno com 37 unidades habitacionais por hectare (ha) pode ter uma densidade de 50 habitantes/ha se estiver ocupado por casais idosos ou pessoas sem filhos, ou uma densidade de 100 habitantes/ha se houver famílias com crianças ou outros familiares vivendo ali. Da mesma forma, uma torre projetada para casais sem filhos pode ter um número menor de habitantes/ha do que um edifício de altura média voltado para famílias com crianças. A questão está nos detalhes. Essa diferença pode ter um grande impacto em termos de quantas pessoas estão disponíveis para apoiar serviços comunitários, transporte público e infraestrutura. Considerando que regulamentar o tamanho das famílias é um desafio para os governos, as políticas tendem a focar na densidade de unidades habitacionais como uma outra alternativa.

A área de referência importa

O que está incluído e excluído da área de terra de referência é crucial para o cálculo da densidade. Estamos falando de um quarteirão? De um lote? Do bairro inteiro? Os números de densidade podem variar bastante dentro dos limites da área de estudo. A tabela abaixo mostra os números de densidade para um local hipotético com a mesma densidade residencial em unidades habitacionais por acre (1 acre = 0,4 hectares). Fica explícita a diferença que medidas distintas podem apresentar, com base em diferentes definições de densidade.

Densidade líquida X Densidade bruta

Como mencionado, a densidade residencial costuma ser expressa em unidades habitacionais por hectare (ha). Essa densidade pode ser medida como “líquida” ou “bruta”, um tópico que merece uma análise mais detalhada em outro artigo. De maneira breve, porém, a “densidade líquida” refere-se ao número de unidades por hectare dentro de uma área específica destinada a fins residenciais. Isso geralmente inclui entradas de veículos, quintais privados e estruturas residenciais acessórias, excluindo, por outro lado, vias públicas, parques, espaços abertos e outros usos não residenciais do solo.

A “densidade bruta”, por outro lado, corresponde à densidade de uma determinada área (tipicamente) incluindo todos os tipos de uso do solo e incluindo infraestrutura viária, calçadas e espaços públicos. Isso nos proporciona uma compreensão mais ampla do uso geral do solo em uma área, mas frequentemente resulta em uma densidade menor, uma vez que a inclusão de usos não residenciais aumenta a área de referência e reduz a proporção entre unidades habitacionais e terreno. Vale destacar também que bairros urbanos de uso misto tendem a apresentar densidades menores do que aqueles predominantemente residenciais.

Há mais dois pontos importantes sobre densidade líquida e bruta. Primeiro, as definições apresentadas são geralmente válidas, mas o que está incluído nas definições de “densidade líquida” e “densidade bruta” pode variar ligeiramente de lugar para lugar. Portanto, o que é considerado em cada definição precisa ser especificado de acordo com o contexto local. Segundo, muitos documentos públicos e internos que mencionam densidades nem sequer especificam se os números são “líquidos” ou “brutos”, muito menos os detalhes de cada definição. Isso leva a grandes interpretações equivocadas das informações de densidade tanto por parte do público quanto de autoridades governamentais.

Leia mais: Densidade urbana: a amiga improvável do meio ambiente

É bastante coisa! Mas isso cobre a maioria dos problemas que tornam a densidade residencial uma verdadeira dor de cabeça, apesar de sua utilidade. 

Recapitulando rapidamente: o que é densidade residencial e por que ela importa?

De maneira muito simples, densidade residencial é um cálculo do número de pessoas que vivem em uma área específica — um dado útil para compreender um local e planejar mudanças de maneira adequada. De modo geral, densidades residenciais mais altas podem significar que há mais pessoas vivendo em uma área menor, tornando a região mais densa. O que isso significa em termos de “aparência e sensação” é uma grande incógnita, com muitas possibilidades. Assim, densidades mais altas podem — mas nem sempre — levar a um uso mais eficiente do solo, maior acesso ao transporte público e uma maior variedade de opções comerciais e culturais. Também podem — mas não necessariamente — resultar em aumento de tráfego, ruído, bem como em falta de espaços abertos e privacidade. Em última análise, isso depende de uma série de outras decisões.

Artigo originalmente publicado em Spacing, em fevereiro de 2023.