Crescimento demográfico x mercado imobiliário: investigando Florianópolis

Em colunas anteriores, ao falar sobre o indicador de acesso habitacional, argumentamos que a demografia é um dos fatores que contribui para tornar Porto Alegre a capital onde o preço médio das moradias é o menor em relação à renda domiciliar média local. Isso se deve à diminuição da demanda causada pelo decréscimo populacional observado entre 2010 e 2022: nesse período, conforme o mais recente Censo Demográfico, a população da capital gaúcha diminuiu em cerca de 5,43%, o que corresponde a aproximadamente 76 mil habitantes a menos. 

Soma-se a isso o fato de que, na pesquisa realizada para o cálculo do indicador de acesso habitacional, a cidade também apresentou uma das maiores quantidades de anúncios de imóveis à venda por habitante, indicando a existência de uma alta oferta habitacional no município. Assim, o panorama que podemos traçar é a de um estoque construído superior ao que a demanda existente pode comprar, o que torna o mercado favorável para quem compra devido à diminuição da concorrência pelos imóveis à venda.

Em Florianópolis, entretanto, é observado o oposto. A capital catarinense cresceu 27,5% entre 2010 e 2022, com suas cidades vizinhas – São José e Palhoça – apresentando dinâmicas similares. Adicionalmente, projeções do IBGE indicam que a população de Santa Catarina deve continuar aumentando até a década de 2060, quando atingirá um pico de habitantes cerca de 35% maior que o atual, com boa parte desse crescimento ocorrendo em Florianópolis e arredores.

Entretanto, tais números correspondem apenas aos residentes fixos da cidade, devendo-se ainda considerar o incremento da demanda devido aos imóveis comprados para serem alugados para turistas ou para servir de segunda residência para moradores de outras cidades. Nesse cenário, a demanda se torna maior do que a oferta, originando uma dinâmica na qual a concorrência pelas habitações, especialmente as bem localizadas, torna o mercado favorável para quem vende. 

O resultado desse fenômeno é que o preço médio observado na cidade sobe: com base nos dados coletados desde dezembro de 2023 pelo Observatório de Indicadores Urbanos do Instituto Cidades Responsivas, nos últimos quatro trimestres Florianópolis apresentou o maior preço mediano das residências anunciadas à venda dentre as capitais brasileiras, com a segunda colocada, Vitória, estando mais de R$ 200 mil abaixo.

Tal aumento não se concentra em apenas uma região da cidade. O mapa abaixo mostra o aumento de domicílios por km² de 2010 a 2022, com as cores mais escuras representando áreas com crescimento mais acelerado. A existência de múltiplos núcleos com altas taxas de crescimento indica que a cidade como um todo atrai novos habitantes, o que torna mais provável a manutenção desse aumento demográfico, tendo em vista que o crescimento observado não parece depender de um fator isolado ou das qualidades de uma área específica.

Esses fenômenos servem de evidência para a argumentação de Alain Bertaud sobre a população decidir o futuro das cidades com “seus pés”: locais com melhor qualidade de vida ou maior potencial de crescimento conseguirão atrair mais pessoas para morar nelas, enquanto outras irão estagnar ou perder habitantes. O acompanhamento de tal comportamento populacional é o que permite à administração pública antever o que pode acontecer e tentar agir para mitigar eventuais problemas decorrentes de tais mudanças populacionais.

*Este texto não reflete, necessariamente, a opinião do Caos Planejado.